September 27, 2013

Persoalan KPR

jadiii, cerita dimulai dari pertanyaan gw yang keluar soal status rumah yang gw tinggal skrng. which is.. masih rumah pinjaman orang tua. kalo dipikir2 misal kita cari rumah baru, pasti dapetnya ujuuuuunng banget. akhirnya dilakukanlah per-nego-an antara ayah dan anak. dan kesepakatanpun di ambil..

rumah yang emang atas nama bokap.. tapi diperuntukan buat anak2nya. berhubung anaknya ada 3.. dari nilai harga ni rumah dibagi 3. dan gw dan Uud cuma bayar 2/3nya aja buat ngeluarin hak adek2 gw atas rumah ini. tapi tetep ya boo, jauuuh dari kemampuan kita sekarang ini. jadilah gw dan Uud ngurus KPR. dari sekian banyak bank yang kita survey. pilihan jatuh ke Bank Capek Antri. cuma bank ini yang bisa nyicil sampai 20tahun. 

data2 yg mesti disiapin buat ngajuin KPR ke bank..
  • IMB 
  • blueprint siteplan dan denah rumah 
  • bukti bayar PBB 
  • sertifikat rumah 
file ASLI di atas sifatnya cuma buat pengecekan kelengkapan aja. asal udah lengkap langsung dibalikin. buat sertifikat rumah, blangko yang diterima sama bank adalah blangko yang terbaru. mau nego kayak apa juga tetep aja gak bisa. jadi mau gak mau kita mesti ngurus dl ke Badan Pertanahan Negara (BPN). jadinya sekitar sebulanan. biayanya... yaaa, sesuka2 si oknumnya aja dan itu bisa berjuta2. tapi sebenernya biayanya gak sampe 300rb. ngeselin kan!!! 
  • fotokopi KK 
  • fotokopi akte nikah 
  • fotokopi KTP 
  • fotokopi NPWP 
  • fotokopi tabungan 
file-file diatas adalah file yang ini disimpen sama pihak bank. setelah itu bank bakal ngeluarin rincian biaya yg mesti di keluarin saat dana dicairin. kalo udah oke, dari kita si calon pembeli bayar 500rb-an sebagai biaya survey. dari sejak itulah orang survey dateng.. nelpon2 (ke orangtua/kantor) barulah tim analis menganalisa kemampuan kita buat ber-KPR dsana..

kalo udah selesai, dari pihak bank ngirim nominal dana yang bisa mereka pinjamkan. kalo udah setuju, teken kontrak langsung ke notaris. soal notaris, kita datengin notaris yang udah ditunjuk sama pihak bank. perwilayah beda2. 

data2 yg mesti disiapin pas ke notaris..
  • sertifikat rumah 
  • pembayaran PBB
  • blueprint site plan dan dinah rumah 
  • IMB 
  • akte jual beli 

kalo di notaris, file ASLI ini dipegang mereka dulu buat sementara. sekaligus buat pengecekan ke pihak BPN, bank dan kantor pajak. abis di cek dan ricek mereka bakal kirim ke kita biaya pajak dan notaris yang mesti di bayarin. selain itu kita juga mesti siapin file fotokopi KK, KTP, akte nikah dan NPWP penjual dan pembeli.

naaaah.... yg ini niih yg mesti kita tau dulu. PAJAK! pas ambil keputusan mau KPR gw dan Uud sama skali gak kepikiran soal pajak. pas di kasih formnya, shok!! buat sharing, gw mau jabarin rumusan penghitungannya..


PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)
PBB dikenakan setahun sekali kepada pemilik rumah. UUnya udah ada dari Januari'86. trus batas yg dikenakan pajak dengan nilai rumah 8jt keatas. awal tahun, bakalan diedarin Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). disitu ada nama pemilik rumah, nominal pajak dan nama bank tujuan transfer. batas pembayaran maksimal 6bulan dari SPPT keluar. 

dasar nominal pajak yang dikenakan asalnya dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). naah, mereka ini ditetapin sama Menteri Keuangan. biasanya 3 tahun sekali. tiap2 daerah nominalnya bisa beda2 sesuai dengan perkembangan di daerah itu. si Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) itu sendiri 20% (rumah di bawah 1M) dan 40% untuk (rumah di atas 1M) dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP). terakhir, nominal PBB itu asalnya dari 0,5% si NJKP. 

gimana? gimana?? ngerti gak?? hahaha.... gampang kok. kita ambil kasus deh..

misal rumah di daerah A udah ditetapin NJOP-nya 200.000.000. daerah itu juga udah ditetapin kalo NJOPTKP-nya 10.000.000. jadiii, NJOPKP-nya adalah 200.000.000 - 10.000.000 = 180.000.000. trus NJKP-nya 20% x 180.000.000 = 36.000.000. naaah, nominal PBB-nya 0,5% x 36.000.000 = 180.000

NJOPKP = NJOP - NJOPTKP 

NJKP = 20% atau 40% x NJOPKP 

PBB = 0,5% x NJKP 


BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH BANGUNAN (BPHTB)
pajak ini dikenakan ke pembeli properti. UU-nya no.21 tahun 1997. disini dijelasin apa2 aja yang bisa jadi objek pajak atopun enggak.

tanah/bangunan yang bisa jadi objek pajak contohnya berasal dr.. 
  • jual-beli
  • tukeran
  • hibah / hibah wasiat
  • pemasukan
  • pemisahan hak
  • lelang
  • keputusan hakim
  • pemberian hak baru 
tanah/bangunan yang GAK jadi objek pajak, kalo berasal dr..
  • perwakilan diplomatik 
  • negara
  • badan internasional yang di tunjuk mentri 
  • wakaf
  • warisan
  • untuk kepentingan ibadah 
pajak ini dikenain buat setiap transaksi properti, tanpa pengecualian. tarifnya sendiri 5% dari nilai transaksi yang udah dikurangin Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). dan si NPOPTKP itu yang tentuin yaaa, pemerintah. btw, yang wajib bayar pajak BPHTB kalau transaksi di atas 60jt.

BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi - NPOPTKP) 


PAJAK PENGHASILAN (PPh)
yang ini pajak buat yang jual properti. peraturannya ada di Peraturan Pemerintah no. 48 tahun 1994. disini juga dikasih tau kalo yang kena PPh itu yang transaksinya di atas 60jt. besarnya 5% sajah! 

PPh = 5% x Nilai Transaksi 


PAJAK PERTAMBAHAN NILAI (PPN)

kalo yang ini dikenain ke pembeli properti baru. jadi kalo beli rumah second.. gak dikenain pajak ini. yang dikenain kalo rumahnya diatas 36jt (dan sekarang ada rumah yg 36jt? -__-) besarnya 10% dari nilai transaksi

PPN = 10% x Nilai Transaksi 


BEA BALIK NAMA (BBN)
yang ini fungsinya buat pengurusan sertifikat rumah dari si penjual ke pembeli. nilainya 2% dari nilai transaksi.

BBN = 2% x Nilai Transaksi 


smua itungan pajak ini mesti dibayarkan sebelum melakukan akad jual-beli. rumusan2 yang gw jelasin diatas lebih buat calon2 pembeli yang perorangan. tapi klo belinya sama developer.. biasanya kita tinggal terima beres. harga yang mereka kasih udah dimasukin nilai2 pajaknya. semoga pelajaran pajak ini pada bisa nyantol yaa, susah ternyata ngejabarin rumusan pake tulisan gini. hehehee -__-

buat calon2 pembeli properti yang juga lagi keder seperti kita.. ayo semangat! kalo ada kemauan pasti ada jalan.. kita gak kan pernah tau kapan datengnya rejeki ^^

11 comments:

  1. hahahahahahhaahah pusing ya mba... ak aja yg biasa pegang pajak pas mau beli rumah... lah koq banyak amat pajaknya wkwkwkwkwkwkwkwkwkwk *ketawa ma kaca =P

    ReplyDelete
  2. thanks mbaa..sharingnya..bermanfaat sekalii :)

    ReplyDelete
  3. semangat semangat.. lagi dalam proses kpr juga ^^

    ReplyDelete
    Replies
    1. ada temennya ternyata..hehe, semangat jg buat mbak :)

      Delete
  4. Bank Capek Antri bisa ampe 20 tahun mba??? Seriuuusss? tapi cicilannya eh bunganya gedhe ngga mba,,150jt 20 tahun brapa mba he he serius nih mba,,aku rncana mo ambil di Bank syariah yg warnanya ungu,,mnurutku cicilannya paling murah tp cm mentog 15 tahun,,

    ReplyDelete
    Replies
    1. iyah..seriuussss!!
      kalo bunganya kita dpt yg 8,5% fix 2 apa 3 tahun gituuu (lupa). kalo cicilannya selama masih bunga fix sama terus..tp tahun2 berikutnya ngikut fluktuasi bunga dr BI.

      kalo buat 150jt, aku kurang tau mbak..kmrn pas ngajuin KPR, kita di tanya dl uang yg mau di pinjem brp..n harga jual beli realnya brp. mrk cm mau kasih 70% dr harga real. nanti sm mrk dikasih simulasinya..

      sebelum pilih bank ini, kita jg udah survey bank2 lain...n rata2 bank2 lain itu emang bisa ksh waktu 15th aj..

      Delete
  5. wah, nice inpoh neh mbk, ak jg pengen KPR si tp msh ngumpulin DP hehhe
    kayaknya skrg udah ada kok mbk yg bisa 20 thn selain Bank Cucok Abiz...

    ReplyDelete
    Replies
    1. mungkin sepertinya ada mbak..cuma bank2 yg kita survey kebetulan gak kluarin jangka waktu 20th :)

      Delete
  6. OMG ngurus KPR di Indo ternyata seribet itu ya Ca? Aaaaaa... Aku dulu belum sempet ngurus2 KPR udah pindah kesini.. jadi ngurusnya KPR di sini deeeh.. ahahaha.. tapi ga seriweh itu rasanyaaa

    ReplyDelete
    Replies
    1. mestinya sih gak ribet be. asal berkas2nya lengkap semua. pelajaran banget nih be, ternyata sejarah rumah..surat2..sertifikat..file2 resi PBB dr taun ke taun gak boleh ilang. ilang satu, panjang urusannya. malahan bisa2 kitanya jd sasaran empuk pns2 itu...

      wuiiih, emang dsana bakalan tinggal permanent ya be?

      Delete

hi.. please leave your comment here, i'll reply as soon as possible. so please check it back. thanks and have a nice day! ^^